Właściciele dużych obiektów komercyjnych – centrów handlowych, parków logistycznych czy magazynów wysokiego składowania – często dysponują dwoma zasobami, które są na wagę złota w nowoczesnej energetyce: mocnym przyłączem energetycznym oraz przestrzenią.
Te zasoby, często niewykorzystane w pełni, mogą stać się źródłem dodatkowego przychodu. W modelu Battery-as-a-Service (BaaS), magazyny energii dla handlu i logistyki oferują możliwość zarabiania na hostowaniu baterii przemysłowych, bez konieczności ponoszenia kosztów inwestycyjnych.
Centra handlowe dysponują zazwyczaj mocą przyłączeniową od 500 kW do kilku MW, z czego znaczna część pozostaje niewykorzystana poza godzinami szczytu. Parki logistyczne posiadają rozległe place manewrowe i tereny zielone. Magazyny wysokiego składowania mają własne stacje transformatorowe.
Wszystkie te obiekty łączy jedno: posiadają infrastrukturę energetyczną i przestrzeń, które można wykorzystać do hostowania magazynów energii elektrycznej (BESS – Battery Energy Storage Systems).
W tym artykule wyjaśniamy, jak działa ten model biznesowy, jakie są wymagania prawne w Polsce, oraz jakie korzyści i ryzyka wiążą się z hostowaniem magazynów energii w obiektach komercyjnych.
Czym jest magazyn energii i jak działa?
Magazyn energii elektrycznej (BESS) to system, który gromadzi energię elektryczną i oddaje ją do sieci w odpowiednim momencie. Zgodnie z definicją z ustawy Prawo energetyczne, magazynowanie energii oznacza „odroczenie końcowego zużycia energii elektrycznej lub przetworzenie energii pobranej z sieci do innej postaci energii, przechowanie tej energii, a następnie ponowne jej przetworzenie na energię elektryczną”.
W praktyce, nowoczesne magazyny energii to kompaktowe systemy all-in-one typu plug-and-play dla mniejszych lokalizacji (od 5 m²) lub większe jednostki dostosowane do indywidualnych potrzeb dla obiektów o wyższej mocy przyłączeniowej. Wszystkie wykorzystują baterie litowo-jonowe, podobne do tych w samochodach elektrycznych, ale w znacznie większej skali.
Magazyn energii składa się z kilku kluczowych elementów:
- Baterie – gromadzą energię elektryczną (pojemność mierzona w kWh)
- Inwertery – przekształcają prąd stały (DC) na przemienny (AC) i odwrotnie
- System zarządzania baterią (BMS) – monitoruje stan baterii, temperaturę, napięcie
- System chłodzenia – utrzymuje optymalną temperaturę pracy
- Systemy bezpieczeństwa – ochrona przeciwpożarowa, monitoring, alarmy
Magazyn energii przyłączony do sieci może świadczyć różne usługi: stabilizację częstotliwości (FCR, aFRR), redukcję szczytów zapotrzebowania (peak shaving), arbitraż cenowy (kupowanie energii taniej, sprzedawanie drożej) oraz zasilanie awaryjne.
Dlaczego handel i logistyka są idealnymi lokalizacjami?
Obiekty handlowe i logistyczne posiadają unikalne cechy, które czynią je idealnymi kandydatami do hostowania magazynów energii:
1. Mocne przyłącze energetyczne
Centra handlowe i parki logistyczne dysponują przyłączami o mocy od 500 kW do kilku MW. Często są to przyłącza przewymiarowane w stosunku do bieżącego zużycia, co oznacza, że jest dostępna rezerwa mocy, którą można wykorzystać do ładowania i rozładowywania magazynu energii.
Według danych Urzędu Regulacji Energetyki (URE), w maju 2024 roku w rejestrach operatorów sieci znajdowało się 12 magazynów energii o łącznej mocy 1 464,5 MW. Połowa z nich wykorzystuje technologię baterii litowo-jonowych.
2. Dostępna przestrzeń
Parkingi, place manewrowe, tereny zielone – wszystkie te obszary mogą pomieścić magazyn energii. Wymagana przestrzeń to minimum 5 m², co stanowi marginalną część powierzchni typowego centrum handlowego czy parku logistycznego.
3. Strategiczna lokalizacja
Obiekty komercyjne często znajdują się w pobliżu węzłów energetycznych, stref przemysłowych lub obszarów o wysokim zapotrzebowaniu na energię. To zwiększa wartość magazynu energii dla operatora sieci.
4. Istniejąca infrastruktura techniczna
Centra handlowe i parki logistyczne posiadają własne stacje transformatorowe (GPZ), systemy monitoringu, ochronę fizyczną oraz personel techniczny. To ułatwia integrację magazynu energii z istniejącą infrastrukturą.
Korzyści biznesowe dla właścicieli nieruchomości
1. Pasywny przychód z dzierżawy przestrzeni
W modelu BaaS właściciel nieruchomości udostępnia przestrzeń i przyłącze energetyczne, otrzymując w zamian wynagrodzenie. Może to być stały czynsz dzierżawny lub udział w przychodach z działalności magazynu (Revenue Share).
Przychody zależą od wielu czynników: mocy przyłączeniowej, lokalizacji, warunków rynkowych i modelu współpracy. Szacunkowo, firmy mogą zarabiać od 50 do 150 PLN/kW/miesiąc, ale są to wartości orientacyjne i mogą się różnić.
2. Zasilanie awaryjne (backup power)
Magazyn energii może pełnić funkcję gigantycznego UPS-a. W przypadku awarii sieci, podtrzymuje zasilanie kluczowych systemów:
- Oświetlenie awaryjne i systemy bezpieczeństwa
- Serwerownie i systemy IT
- Systemy chłodnicze (kluczowe dla sklepów spożywczych)
- Automatyka magazynowa i systemy WMS
- Bramy, windy, systemy ppoż
Dla centrum handlowego czy parku logistycznego, nawet krótka przerwa w dostawie energii może oznaczać straty finansowe i problemy operacyjne. Magazyn energii minimalizuje to ryzyko.
3. Wsparcie dla infrastruktury ładowania pojazdów elektrycznych
Centra handlowe coraz częściej instalują szybkie ładowarki EV dla klientów. Problem w tym, że szybkie ładowanie wymaga dużej mocy (50-350 kW na jedno stanowisko), co może przekraczać dostępną moc przyłączeniową.
Magazyn energii działa jako bufor – gromadzi energię w okresach niskiego zapotrzebowania i oddaje ją do ładowarek w szczycie. To pozwala na instalację większej liczby ładowarek bez kosztownej rozbudowy przyłącza.
4. Poprawa wskaźników ESG
Współpraca przy projektach stabilizacji sieci i integracji odnawialnych źródeł energii (OZE) to mocny punkt w raportach ESG. Magazyny energii wspierają transformację energetyczną, co buduje wizerunek firmy odpowiedzialnej społecznie i ekologicznie.
Dla dużych sieci handlowych czy operatorów logistycznych, raportujących wskaźniki ESG, hostowanie magazynu energii może być wartościowym elementem strategii zrównoważonego rozwoju.
Regulacje prawne w Polsce – co musisz wiedzieć?
Magazynowanie energii elektrycznej w Polsce jest regulowane przez ustawę Prawo energetyczne oraz przepisy wykonawcze. Wymagania zależą od mocy magazynu.
Koncesja URE dla magazynów powyżej 10 MW
Magazynowanie energii elektrycznej w magazynach o łącznej mocy zainstalowanej większej niż 10 MW jest działalnością regulowaną i wymaga uzyskania koncesji Prezesa Urzędu Regulacji Energetyki (URE). Wymóg ten obowiązuje od lipca 2021 roku.
Pierwszą koncesję na magazynowanie energii elektrycznej w Polsce URE wydał pod koniec 2022 roku dla elektrowni szczytowo-pompowych należących do PGE Energia Odnawialna.
Rejestracja dla magazynów 50 kW – 10 MW
Magazyny energii o mocy od 50 kW do 10 MW podlegają wpisowi do elektronicznego rejestru prowadzonego przez operatora systemu elektroenergetycznego (OSP lub OSD). Rejestr ten jest publiczny i dostępny na stronach operatorów.
Ograniczenia dla operatorów sieci
Ważna zmiana wprowadzona w 2023 roku: operatorzy systemu elektroenergetycznego (OSD) nie mogą być właścicielami magazynów energii, ani ich budować, obsługiwać czy zarządzać nimi. To wynika z regulacji unijnych mających na celu zapobieganie konfliktowi interesów.
Wyjątek stanowią magazyny uznane przez URE za „w pełni zintegrowany element sieci”. Od lutego 2023 do maja 2024 roku do URE wpłynęło 41 wniosków od 6 operatorów o takie uznanie. URE wydał 5 decyzji pozytywnych i 1 odmowną.
Pozwolenia i zgody
Oprócz koncesji lub rejestracji, instalacja magazynu energii może wymagać:
- Zgłoszenia budowy lub pozwolenia na budowę (w zależności od mocy)
- Pozwolenia środowiskowego (dla większych instalacji)
- Zgody zarządcy nieruchomości lub wspólnoty
- Uzgodnień z operatorem sieci dystrybucyjnej
- Spełnienia wymogów przeciwpożarowych
W modelu BaaS, wszystkie formalności załatwia operator magazynu (np. Sun Valley Energy), co znacząco upraszcza proces dla właściciela nieruchomości.
Ryzyka i ograniczenia – co warto wiedzieć
Hostowanie magazynu energii niesie ze sobą nie tylko korzyści, ale także pewne ryzyka i ograniczenia, o których warto pamiętać.
1. Nie każda lokalizacja jest odpowiednia
Nie wszystkie obiekty komercyjne nadają się do hostowania magazynów energii. Kluczowe czynniki to:
- Dostępna moc przyłączeniowa (minimum 100 kW)
- Stan techniczny przyłącza i infrastruktury
- Dostępność przestrzeni (minimum 5 m²)
- Warunki gruntowe i możliwość posadowienia kontenera
- Odległość od zabudowań (wymogi przeciwpożarowe)
2. Ograniczenia sieciowe
Operator sieci dystrybucyjnej (OSD) może odmówić przyłączenia magazynu energii, jeśli sieć lokalna nie ma wystarczającej przepustowości. W niektórych regionach Polski sieci są przeciążone, co utrudnia przyłączanie nowych źródeł i magazynów.
3. Zmienność przychodów
Przychody z magazynu energii zależą od cen energii, warunków rynkowych i regulacji. Rynek usług bilansujących (FCR, aFRR) w Polsce został uruchomiony dopiero w czerwcu 2024 roku i wciąż się rozwija. Przychody mogą się różnić w zależności od pory roku, godziny i sytuacji rynkowej.
4. Niepewność regulacyjna
Przepisy dotyczące magazynowania energii w Polsce często się zmieniają. Nowe regulacje mogą wpływać na rentowność projektu. Dlatego ważne jest, aby umowy z operatorem magazynu uwzględniały scenariusze zmian prawnych.
5. Wymogi bezpieczeństwa
Magazyny energii muszą spełniać rygorystyczne normy bezpieczeństwa, w tym ochronę przeciwpożarową, monitoring temperatury i systemy zarządzania baterią (BMS). Nowoczesne magazyny są bezpieczne, ale wymagają regularnych przeglądów i konserwacji.
6. Długoterminowe zobowiązania
Umowy dzierżawy przestrzeni pod magazyn energii są zazwyczaj długoterminowe (10-15 lat). Przed podpisaniem warto dokładnie przeanalizować warunki umowy, w tym klauzule dotyczące rozwiązania umowy, odpowiedzialności stron i podziału ryzyk.
Jak zacząć? Praktyczne kroki
Jeśli zarządzasz centrum handlowym, parkiem logistycznym lub magazynem i rozważasz hostowanie magazynu energii, oto praktyczne kroki:
1. Wstępna ocena lokalizacji
Sprawdź podstawowe parametry:
- Moc przyłączeniowa (z umowy z OSD)
- Dostępna przestrzeń (parking, plac, teren zielony)
- Stan techniczny infrastruktury energetycznej
- Odległość od zabudowań i dróg
2. Kontakt z operatorem magazynu
Skontaktuj się z firmą specjalizującą się w BaaS (np. Sun Valley Energy). Operator przeprowadzi szczegółowy audyt techniczny i finansowy, oceniając potencjał lokalizacji.
3. Analiza finansowa
Użyj kalkulatora przychodów, aby oszacować potencjalne zarobki. Pamiętaj, że są to wartości szacunkowe – rzeczywiste przychody zależą od wielu czynników.
4. Negocjacje umowy
Wynegocjuj warunki współpracy:
- Model wynagrodzenia (stały czynsz vs. Revenue Share)
- Okres trwania umowy
- Podział odpowiedzialności (konserwacja, ubezpieczenie)
- Warunki rozwiązania umowy
- Dodatkowe korzyści (backup power, wsparcie dla EV)
5. Proces formalno-prawny
Operator magazynu zajmuje się:
- Uzyskaniem koncesji URE lub rejestracją
- Uzgodnieniami z OSD
- Pozwoleniami budowlanymi i środowiskowymi
- Projektowaniem i instalacją magazynu
6. Uruchomienie i eksploatacja
Po instalacji magazyn energii jest zarządzany przez operatora. Właściciel nieruchomości otrzymuje regularne raporty i wynagrodzenie zgodnie z umową.
Sprawdź potencjał swojej nieruchomości
Zarządzasz centrum handlowym, parkiem logistycznym lub magazynem? Użyj naszego kalkulatora, aby oszacować potencjalne przychody z hostowania magazynu energii.